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万境系列设计标准化的反思

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《五矿地产万境系列标准化做法(一)》(以下简称《万境标准化做法》)从印刷成册到试运行一年有余,嘉盛地产已初步尝到了标准化管理模式带来的项目开发快节奏、高品质运营的甜头。回顾嘉盛地产产品线标准化建设过程,其实也是公司运营提升、降本增效的一种探寻。

 

标准化做法编制过程是能力提升的一种途径

嘉盛地产《万境标准化做法》编制没有委托代理公司,也没有依托咨询公司。总体策划由嘉盛地产党委书记尹长江担纲,编制成员由设计部全体同仁组成。编制标准化做法时,小组成员通过分析大量的对标企业和以往项目在设计方面的成功案例,总结出各种设计方案和运行模式的优劣势:面对公司超百万平方米的项目规模开发、分组团建设的发展趋势,必须寻找新的适合项目开发建设需要的整体规划方案。例如编制《万境标准化做法》中的建筑智能化篇章时,充分运用了光纤和数字技术,光纤不仅成本低,还可以解决远距离传输信号衰减的难题,数字技术则可提高抗干扰等级,数字信号的光纤传输平台也适合信息高速公路时代的需求,这种设计方案和思维模式的转换其实就是设计能力的提升。反过来,设计能力的提升也是人力资源成本的节约,在提高工作效率的同时还实现了开源节流。

标准编制还开阔了编制者的思维和设计观念,为后续设计工作打好了基础,更从宏观上把握成本关键节点,实现了品质提高和成本降低的双赢。

 

标准化做法持续改进是运行推广的有力保障

《万境标准化做法》编制之初,由于时间仓促,部分内容未经过实践检验推敲。

2012年是五矿万境水岸(长沙)一期项目建设年。秉承“为居者着想,为后世留鉴”的开发理念,嘉盛地产在开发建设过程中对住宅功能进行了实时评估,更是结合样板房的效果展示,对阳台、空调隔板、雨水管道、烟道、砌体隔墙、消防管道等涉及业主后续装修和使用的细微之处,进行了不同程度的优化和变更。这一过程实际上就是一定程度上改进和完善了《万境标准化做法》。

而标准化做法编制完成后,更注重实施前效果图的设计,因为一些设计想法在未实施之前通过效果图就能从感观上鉴别优劣,还有部分标准化做法的落地就是通过多稿的效果图修改最终敲定,这种关注源于对品质的至高追求。设计很难有标准界定,规划允许范围内有一千种可能性,但结果只有唯一,不断思考、调整、尝试和推敲才是追求唯一的有力保障。编制标准化做法本身是没有标准而言,可借鉴的只有同行业之间的优秀做法,然后据此探索出适合项目发展需要、符合公司品牌宣传和满足楼盘定位的标准。标准化做法的编制者本身就应该有一种不畏艰难、追求完美的精神状态,这样才能支撑与同行业之间竞争的砝码和房地产开发的品质预期。

五矿·万境水岸(长沙)园林展示区当时在对外开放时是极具震撼力的,它凝聚了嘉盛十年的呕心潜行,表明了嘉盛地产决心缩小与对标企业之间的差距。该园林展示区成功引进了重庆天开园林景观公司进行设计和施工,从行动上开始了“景观学龙湖”战略实施。该园林展示区的对外开放交上了一份满意的答卷,但对标准编制者而言,他们还在思考如何进一步完善展示区的效果。该司党委书记尹长江提出动静结合、四季有花、文化雕塑和小品布置的改进意见,使得现在的展示区有声(鸟)、有色(花)、有情(小品)、有味(香)融于一体,更吸引了客户关注的目光。

对品质的追求需要一种毅力,对到位的执行需要一种精神境界,在执行和检验过程中具有持续改进的态度,《万境标准化做法》就会有后续的第二集,甚至三、四……产品线建设就能真正形成运营能力提升的常规动作,不断缩小与标杆企业的差距甚至超越标杆企业,以设计标准化的持续改进作为有力保障,提升五矿地产品牌价值。

 

标准化做法成果复制是降低成本的战略成功

五矿万境水岸(湘潭)当初整体规划时,建筑布局和户型以及户型比例的定位是复制五矿万境水岸(长沙)的成果:联排别墅外立面效果和做法参照了五矿万境水岸(长沙)风格并进行了改进;高层住宅外立面则复制了其高层住宅的做法,在设计定位阶段节省大量时间。

在初步设计阶段,五矿万境水岸(湘潭)沿用了五矿万境水岸(长沙)部分设计方案,如管道井、强弱电井、电表箱、电梯和电梯前室、水电系统等方面照搬了五矿万境水岸(长沙)一期标准化做法。施工图阶段在细节方面杜绝了五矿万境水岸(长沙)一期设计过程中的疏忽,使标准化做法得到运用和固化,节省设计周期的同时减少劳动强度,一举多得。

复制标准化做法缩短了决策时间,使得项目迅速开工,几个月时间就建成了五矿万境水岸(湘潭)园林展示区和会所。第一次去该项目的公司员工都有一个共同的感受,那就是感动式的惊讶:大气磅礴耳目一新的园林景观让人感动,造型特异进度神速的商业会所让人惊讶,更难能可贵的是仅一年时间园林展示区和会所就实现了对外开放,彰显着嘉盛地产标准化成果复制的成功,在战略成本上已抢占先机。

嘉盛地产十年来开发了几十个项目,如今走到了项目单体开发量超过百万平方米的大盘时代。过去嘉盛地产一直在摸索项目开发的管控模式,学习标杆企业的做法,其中有恒大“一张图纸走天下”的复制,有龙湖的景观效应,也有万科的品牌文化等等,这些都只是模仿得形似神不似,该司要做的是寻找符合嘉盛企业文化和理念的开发模式。

经过一年来的实践,标准化运营模式证明行而有效,虽然目前在操作层面还存在一些困难,但在战略高度上已经迈出了关键的一步,后续标准化做法的运营加上不断持续改进,不断追求完美品质的复制模式,嘉盛地产乃至五矿地产品牌价值将稳步攀升。

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