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保修阶段的法律风险与防范

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一、竣工日界定模糊,导致保修期起算点出现争议或变相延长保修期的风险与防范

风险点:实践中发包人一般以签署竣工验收合格报告或颁发竣工证书之日为竣工日并开始计算保修期。有的项目发包人拖延验收、签署竣工验收合格报告或核发竣工证书,导致竣工日比实际竣工日延后,变相延长了保修期。甚至有的项目长期拖延,不签署竣工验收报告或颁发竣工证书,使保修期起算点无法确定。

防范措施:建议按GF19990201《建设工程施工合同(示范文本)》通用条款第32.4款关于竣工验收的相关内容进行约定,以施工企业递交竣工验收报告日期为实际竣工日。施工企业应注重保存已提交竣工验收报告的签收记录和验收过程记录,以及发包人接收工程、实际使用工程(如有)时间的书面证据。如发包人无理由拒绝或拖延验收,实际递交竣工验收报告日或实际接收日、使用日即为竣工日,亦为保修期起算日。

二、保修期限与保修金返还时间混淆,导致保修金返还困难的风险与防范

风险点:有的施工合同约定过于笼统,约定待保修期满发包人再返还保修金。由于法律规定不同项目的最低保修期不同,如果施工合同对不同项目的保修金返还时间没有作出明确约定,则将延长部分保修金的返还时间。

防范措施:建议在保修条款及保修协议书中约定保修金分期返还,如竣工验收合格满一年后×日内返还一定比例的保修金;竣工验收合格满五年后×日内返还剩余部分的保修金。

三、自行采购设备时,合同约定的产品质保期短于施工合同保修期的风险与防范

风险点:在施工企业自行采购并安装设备的情况下,如果与供应单位签订的采购/安装合同中约定的质保期(免费维修期)短于施工合同中的保修期,一旦设备使用中发生故障时已超过产品质保期,而工程保修期未到期,将使施工企业面临自行承担保修责任的风险。

防范措施:施工企业应重视设备买卖合同中产品的质保期和施工合同中工程保修期的衔接问题,使质保期与保修期保持一致或长于保修期,以做到无缝对接,转移这部分的保修责任给产品供应单位。

四、保修“响应期”约定过短的风险与防范

风险点:一般保修证书或保修条款均约定,如发生保修事项,施工企业须在接到发包人通知后若干小时或若干天内到场维修,逾期发包人可自行或委托其他单位维修。如果此响应期约定过短,施工企业如因路途遥远等实际无法做到,发包人一旦自行或委托他人维修,则施工企业对维修范围及费用无法控制,可能发生远高于施工企业自行维修的费用。

防范措施:1.根据施工企业与项目的远近、人员调派、管理水平等综合情况,与发包人在施工合同中约定可行的保修响应期;2.要有专门部门或人员受理回访维修,及时处理业主的报修事项;3.确有各种原因,无法在约定响应期内到场的,应和业主沟通协商,并得到其书面确认同意的文件。

五、不重视保修,导致屡修不好,增加被索赔损失的风险与防范

风险点:有的施工企业在发生保修事项后,不重视保修工作,屡修不好,影响建设单位或者使用人的正常工作、生活,由此可能引起连锁后果。如果这些建设单位、使用人提出索赔,可能会增加施工企业的经济损失,以及影响企业的社会形象。

防范措施:1.提高一次施工质量合格率,减少潜在的缺陷,特别是对今后使用有较大影响的功能质量,应在竣工前认真检查保证质量;2.保留好相应施工资料,为及时快捷维修做好资料和技术准备,避免人员更换后,后续维修人员不熟悉情况导致维修不能或反复维修的情况;3.加强定期回访,及时发现隐患或苗子,尽可能减少损失。

六、无过错而无法收回保修金的风险与防范

风险点:保修金返还时间到期后,发包人无理拒绝返还或发包人法人主体消灭,施工企业的保修金可能面临无处追讨的风险。

防范措施:1.投标或签约时积极与发包人协商,争取采用银行保函的形式代替预留质量保修金,从而提前释放保修金;2.如条件所限无法做到,应注意发包人动态,得知要发生重大变故时,需及时前去联系,争取在项目公司注销前,收回保修金或要求发包人提供相应担保或债务转移,并及时向法院提起诉讼请求。

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