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建筑施工合同优先受偿权案例分析

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某房地产开发公司(以下简称甲公司)与建筑施工单位(以下简称乙公司)于2012年7月6日签署合同约定:乙公司承建甲公司天空花园房产一处,工程款5000万元,包工包料,工期为2012年8月1日至2013年12月1日。合同签订后,乙公司立即组织施工。2013年11月20日,乙公司将经竣工验收合格的商品房交付给甲公司。同时乙公司向甲公司提交了该商品房的《工程结算书》及相关资料。2013年11月25日,甲公司委托审计事务所,对乙公司提交的《工程结算书》及相关资料进行审计。审计结果:减去甲公司已给付的工程款、提供的原材料、管理费及水电费等,甲公司应付乙公司工程款1300万元。

2014年2月1日,甲公司因资金短缺向银行贷款1000万元,并以新修建的天空花园为该笔借款设置了抵押。2014年3月5日,乙公司向甲公司催款未果,于是向法院起诉,要求行使优先受偿权。经法院调查:天空花园房产除1至2楼商业用房未售且房产价值1200万元外,其他居民住宅已全部售罄。

一、乙公司关于优先受偿权的诉讼请求能否得到法院的支持?

根据《合同法》规定“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”,结合本案,商品房能够进入市场交易,不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程,可以成为行使优先受偿权的标的物。乙公司于2014年3月5日提起优先受偿权没有超过6个月的诉讼时效。综上,乙公司的诉讼请求能够得到法院的支持。

二、乙公司的优先受偿权与银行抵押权的优先效力如何?

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的司法解释,即便是建设项目或其占有的范围内的土地使用权已经向银行做抵押担保,施工单位都有权将工程折价、申请拍卖,就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。在其优先受偿权之后,银行才能优先于其他无抵押权担保的债权人受偿。因此,乙公司可以优先于银行抵押权行使优先受偿权。

三、是否可以对已经销售的民用住房行使优先受偿权?

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,这是生存权优先于经营权的体现,但必须具备三个条件:一是购房须用于消费,购买商业经营用房者不适用本条;二是购房人已支付全部或大部分房款,未支付房款或只付少许房款的购房者不在此列;三是尚未取得合法产权,对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利,承包人当然不得主张工程价款优先受偿权。因此,此案中需具体审核以上三点的客观情况确定优先受偿权的行使。

四、此案对我们的启示?

在法院的具体诉讼处理中,对于支付首付的消费者基本都被确定为“支付了绝大部分价款”,这将造成承包商在行使优先受偿权时会陷入更加不利的情况。因此,在工程建设过程中,承包方要在时刻关注发包方资金情况、在建工程附属权利的同时及时行使优先受偿权。

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