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浅析房地产项目后评价

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    随着国内房地产市场的快速发展以及企业项目管理水平的不断提高,作为项目规范化管理的重要一环,众多房地产开发商开始不断重视和积极应用房地产项目后评价,从而检验房地产项目投资决策的正确性,强化项目决策能力,并对其它在建项目提供指导。房地产作为集团公司三大主业之一,当前也正迈入跨越式发展阶段,如何积极有效地做好房地产项目的后评价工作是值得我们思考的新课题。

    一、房地产项目后评价的工作内容
 

    一般而言,依据房地产开发的周期和关键流程,房地产项目后评价的主要内容包括投资管理评价、规划设计评价、工程管理评价、合约管理评价、营销管理评价、财务效益评价等。
    投资管理评价是对项目投资决策程序、内容和方法的评价,即根据项目实际的产出、效果、影响,对原定目标的正确性、合理性和可操作性进行分析评估,结合项目的目标实现率、可行性研究正确率、项目的综合效益,分析投资成败的原因,总结经验教训。
    项目规划设计评价主要是对项目规划方案、市场定位、户型设计、立面设计、景观设计及售后使用情况等方面进行评价,在后评价时,应将最初的设计理念与实际效果进行对比分析,从建筑作品和市场的角度总结经验,从而指导今后的设计工作。
    项目工程管理评价主要是对房地产开发的进度、安全管理和质量控制等工作进行对比分析,通过项目实际进展、安全措施和质量控制情况与原计划做对比,分析影响项目进度、安全生产和质量的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。
    项目合约管理评价主要是对项目采购招投标、合同签定、结算审核等合约管理与执行情况进行对比分析。
    项目营销管理评价主要是对项目各类物业销售情况、项目销售计划、原项目定位与实际设计建设成果对比、项目预期销售价格与实际价格对比、项目计划销售期、速度与实际情况对比、项目实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因、销售策略等情况进行分析。
    项目财务效益评价主要通过对比分析各种财务指标的完成情况、成本控制情况,明确项目在财务收益上是否达到预期目的,据以判断项目在财务意义上的成功与失败。
    此外,房地产项目后评价还要通过分析项目不可预见事件的实际发生情况和应变措施,总结风险控制的经验,为今后控制项目开发风险提供参考。

    二、在开展房地产项目后评价工作中应注意的几个问题 

    1、高质量的房地产项目可研报告是做好后评价工作的前提。项目的可行性研究报告不仅是项目投资决策的主要依据,也是项目后评价中对比分析的基础。只有内容详实、指标全面的项目可研报告,才能使后评价工作具有可靠的参照物,做到有的放矢。
    2、注意房地产项目后评价的方式选择。为突出管理重点,节约管理成本,可采取后评价与自评价相结合的方式,后评价工作主要是针对重大项目和有代表性的投资项目展开。例如投资总额5千万元以内的项目以本单位自评价为主,投资总额5千万至5亿元的项目以上级单位组织开展的后评价为主,投资总额超过5亿元的项目可选聘外部管理咨询机构开展后评价工作。
    3、注意房地产项目后评价的时点选择。根据房地产开发项目的运营特点,后评价时点应选择在项目的开发、销售工作基本结束时。实践中当项目可售面积完成95%以上,且剩余的少量尾盘或车位可合理预计收入时,即可认为符合后评价开展条件。为体现房地产项目后评价的及时性,不宜采用固定资产类投资项目完工投产后1218月的后评价时点。
    4、房地产项目后评价应与财务审计相结合。财务效益评价是项目后评价工作的重点,是衡量项目最终成功与否的关键因素。以集团公司为主开展的后评价工作,应把房地产项目的专项审计纳入其中,切实保障后评价中基础数据的真实可靠,财务指标的准确合理,评价结果的科学公正。

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